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广州商业物业市场有声有色 写字楼进入“业主方市

来源:网络整理 作者:sads 人气: 发布时间:2018-07-12
摘要:尽管在楼市调控政策大环境的影响下,写字楼市场与零售物业市场都受到了一定程度的影响,但这并不妨碍整个商业物业市场的繁荣与发展。

在过去的2017年,广州商业物业市场迎来了平稳期,尽管在楼市调控政策大环境的影响下,写字楼市场与零售物业市场都受到了一定程度的影响,但这并不妨碍整个商业物业市场的繁荣与发展。

在写字楼方面,需求依旧坚挺,“一江三带”格局正在形成。零售物业方面,四个优质商业项目的开业带来了大量新增供应,零售市场版图也正在向外围城区拓展。同时,大宗商业物业交易额也创下新高。

写字楼进入“业主方市场”

广州甲级写字楼市场供应在去年进入短暂回落期,根据戴德梁行的统计,去年全市几大核心商务区合计新增供应面积约16.5万平方米,同比下降82.4%,存量为484.9万平方米。除传统写字楼办公场所,商务中心、联合办公等办公类产品也在去年成为写字楼市场的新兴力量。

在供应趋减的背景下,广州写字楼市场迎来了消化库存和优化市场结构的良好机遇。数据显示,2017年广州写字楼净吸纳量为44.7万平方米,写字楼空置率同比下降6.3%。与以往相同,去年广州优质办公空间的吸纳主力仍以TMT、专业服务和金融类行业为主。“有限的新增供应和活跃的吸纳表现,推动了甲级写字楼进入市场”,戴德梁行华中区研究部主管缪舒怡认为,这种市场形态下,写字楼业主有着较强的议价能力,并可借此机会积极进行消化库存和租户优化等工作。

各大商务区中,珠江新城继续成为企业搬迁扩张的首选区域,琶洲板块则以高性价比的租金水平继续加快吸纳速度。“珠江新城的供应逐步进入尾声,琶洲和金融城成为写字楼供应的主力区域”,在缪舒怡看来,随着琶洲和金融城的进一步发展,到2020年时,广州将逐步形成“一江三带”的商务区格局。

在租金方面,去年末广州核心商圈甲级写字楼市场平均租金为每月181.3元/平方米,较2016年末上升7.4%。其中珠江新城写字楼每月为195.2元/平方米,依旧占据城市制高点,但琶洲的力量也不可小觑,作为新兴商务区,琶洲的写字楼租金同比增长15.4%。

根据戴德梁行的预计,2018年广州写字楼市场将有64.2万平方米的新增供应入市。“政策利好、产业规划等都在推动着市场需求的攀升”,缪舒怡表示,考虑到核心商务区空置率的进一步降低等因素,预计今年甲级写字楼市场空置率将保持平稳,市场租金仍有稳健上涨空间。

零售物业市场版图扩张

此前几年,网上零售的迅猛势头让实体零售黯然失色,随着网上零售额的增速逐步放缓,实体零售正在显现逐步回暖的迹象。在广州,仅中心城区去年一年就有白云汇、万胜广场、漫广场和粤海仰忠汇四个商业项目开业,为中心城区带来30.9万平方米的新增供应面积。

戴德梁行统计显示,去年末广州核心商圈优质商业存量为258.7万平方米。受业态升级调整的影响,优质购物中心平均租金为每月824元/平方米,环比增长1.9%,体育中心和越秀商圈的租金水平在全市范围内排在前列。不过,由于有新增项目入市,因此越秀商圈零售物业空置率高于体育中心,戴德梁行预计,空置率将随着新项目的逐步消化而出现回落。

“在2017年,零售市场有很多新的东西出现,比如个性餐饮、网红品牌、运动健康等,成为吸纳客流的利器”,缪舒怡认为,为迎合顾客需求变化,零售市场也发生了一些改变,购物中心的休闲娱乐及社交功能正不断强化。“随着零售物业竞争越来越激烈,现有商业物业仍需加快业态升级和平台调整步伐,以保持市场竞争力。”缪舒怡说。

此外,随着广州零售市场的不断发展,零售市场版图正逐步从核心商圈向外围拓展,在基础设施建设不断完善的前提下,一些依托交通枢纽、居住人口、商务活动而聚集的新兴商圈已初具规模。

戴德梁行预计,2018年广州零售物业市场将迎来约54.1万平方米的新增零售面积供应,像K11、流花中心、安华汇、万科广场等优质商业项目将会进入市场,同时零售物业的租金水平将逐步趋于稳定。

大宗商业物业交易首现资本退出

商业物业市场的有声有色,还体现在大宗投 资的繁荣上。在戴德梁行华中投 资部高级董事苏俭婷看来,广州的大宗商业物业投 资市场可以用时下流行的“芳华”二字来形容。根据戴德梁行的统计,去年国内一线城市房地产行业并购案超过200宗,涉及金额超过2100亿元,其中广州的房地产大宗交易成交额在去年达到163亿元,创下近5年来的新高。

苏俭婷认为,大宗交易的上涨,主要还是受去年“3·30”新政对于商服类物业限制的影响,由于个人无法购买,开发商便在去年大力推动整体出售或各类资产证券化类产品,同时整售也对于消化开发商库存、加快回款有所帮助。

值得注意的是,去年广州大宗商业物业交易发生了一些新变化。以西城都荟为例,该宗交易发生于去年4月,买卖双方分别为领展房地产投 资信托基金与基汇资本,都属于资产管理机构,最终的成交价格为40.65亿元,并刷新了广州大宗商业的成交单价。实际上,这是一场资本退出的行为,也是广州大宗交易市场首次出现基金公司资本退出。

戴德梁行华中区董事总经理黎庆文认为,这种现象意味着2017年成为广州资本市场里程碑的一年。“资金在买入的时候,会考虑能否退出这一实际问题,这是资本运作规则”,黎庆文表示,基金公司退出行为在广州出现,给其他基金公司未来几年在广州的投 资树立了信心。

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